Egy társasház esetében számos probléma forrása lehet, és akár egy régóta tervezett felújítási beruházást is meghiúsíthat, ha egy vagy akár több tulajdonos rendszeresen elmulasztja a közös költség fizetését, ne adj isten több százezres vagy milliós tartozást halmoz fel. Mit lehet ilyenkor tenni? Tudja meg itt.>>>

A társasház működésének alapja a közös költség

A társasház egy szerződéses lakóközösség. A tulajdonosok gyakorlatilag szerződéses jogviszonyba kerülnek a társasházzal, és a Társasházi törvényben, Alapító okiratban és az SZMSZ-ben rögzített kötelezettségeket vállalnak attól a pillanattól kezdve, hogy aláírták az adásvételi szerződést.

Az egyik ilyen kötelezettség, hogy az általában tulajdoni hányad alapon, előre meghatározott közös költséget havonta fizetik.

Miért fontos, hogy mindenki fizessen?

Mert a társasház közös képviselője a befolyt összegből fedezi a ház fenntartásához és üzemeléséhez szükséges közüzemi szolgáltatások díját. Ezek a díjak állandó költségnek számítanak, ezért minden évben szerepelnek a ház költségvetésében. 

A közös képviselő a tulajdonosoktól befolyt összegből fedezi továbbá a váratlan kiadásokat is, pl. tető javítást, ha a vihar megrongálta és a biztosító esetleg csak részben téríti a kárt vagy egy gázvezeték javítást szivárgás esetén.

Ilyen esetekben rendkívül fontos, hogy a társasháznak legyen elegendő pénze (milliós nagyságrendű tartaléka) a bankszámlán, mert az intézkedés elmulasztása miatt a tető tovabb károsodhat ami növeli az anyagi kárt is vagy az épületben lakók hetekre vagy hónapokra vezetékes gáz nélkül maradnak. 

De ez csak egy két példa. Ugyanez igaz a következőkre is:

  • Az elektromos hálózatra – mert nem maradhatnak a lakók áram nélkül.
  • A beázó tetőre – mert nem áztathatja azt eső a fa szerkezeteket és folyhat a víz a padlásról a legfelső szinten lakók fejére.
  • A csatorna dugulás miatt a földszinti lakásokba feltörő vízre – mert nem állhat szennyvízben a lakás.
  • A lift és a kapu meghibásodására, illetve folyamatos karbantartására – mert a biztonság az első.
  • A szemét elszállítására, rendkívüli szennyeződések eltakarítására.
  • Egyéb szolgáltatásokra, amelyeket a tulajdonosok és ott lakók igényelnek, pl. gondnokság, kertész vagy portaszolgálat.

tarsashaz

Mit lehet tenni a renitensek ellen? Van esély behajtani a tartozást?

A befizetések naprakész vezetése is a közös képviselő feladata. Így tehát az ő dolga az is, hogy 2-3 hónapos elmaradás esetén megtegye a szükséges lépéseket. 

Több lehetőség is rendelkezésre áll a renitens tulajdonosok fizetésre bírására:

1. Figyelmeztetés

Először érdemes diszkréten felhívni az érintett tulajdonos figyelmét az elmaradásra. Sok esetben ennyi elég szokott lenni. Ha nem, akkor a következő lépéssel érdemes folytatni. 

2. Írásbeli felszólítás

Ha a figyelmeztetés nem hozta meg az érintett tulajdonos fizetési kedvét, akkor az írásbeli felszólítás lehet a következő lépés. Ezt is a közös képviselő küldi ki, tértivevényes levélként, a tulajdonosnak. Fontos, hogy a társasház felé fizetési kötelezettsége a tulajdonosnak vagy haszonélvezőnek van, ezért a felszólítás címzettje is a földhivatalban lekérhető tulajdoni lapon bejegyzett személy lehet. A tulajdonos nem hivatkozhat arra, hogy a bérlővel vagy szívességi lakáshasználóval milyen megállapodása van a közös költség fizetésre vonatkozóan. A felszólításnak minden szükséges információt tartalmaznia kell a tartozás összegétől kezdve, a befizetéshez szükséges adatokon át, a bankszámlaszámig. Egy éves egyenlegközlő csatolása megkönnyíti a felszólított számára is a tartozás eredetének értelmezését. Lehet, hogy miután ellenőrzi bankszamlajat és az egyenlegközlőt, hamar szembesül azzal, hogy fedezethiány miatt nem ment el az általa adott átutalási megbízással a közös költség. 

3. Feltüntetni a tartozásokat a közgyűlés előtti éves beszámolóban; a közösség erejének hatása

Ha a közös képviselő nem jut eredményre, a lakóközösség előtt ismertetheti a helyzetet. Az éves közgyűlésen vagy az éves beszámoló kötelező melléklete az albetét analitika. Ez tartalmazza a társasházban lévő ingatlanok listáját, a költségviselő nevet, az előírásokat, befizetéseket és a nyitó és záró egyenleget. Ebből láthatjuk, hogy kik azok a tulajdonosok, akik hosszabb ideje nem fizetnek, és mekkora hátralékban vannak. Ha a közös képviselő gondosan jár el, akkor ebben a beszámolóban jellemzően nem lesznek több százezres vagy milliós nagyságrendű kintlevőségek, mert azok behajtását már kisebb összeg esetén is jogi útra lehet terelni. Fontos a tartozasok nyilvántartásához a tulajdonosok részére tájékoztatót mellékelni, hogy milyen intézkedések történtek a behajtás érdekében. 

4. Fizetési meghagyás

Egy olyan eljárás, amivel pereskedés nélkül lehet eredményt elérni. Minimum három hónapnyi nem fizetés után élhet vele a közös képviselő. Azonnal végrehajtható, és a bírósági ítéletnek megfelelő erővel bír.

5. Végrehajtási eljárás

A közjegyzőnél indítható, fizetős eljárás. Az árát az adósra hárítják. 

6. Jelzálogbejegyzés

Ha a korábbi lépések nem vezetnek eredményre -mert nincs bankszámlán pénze vagy tiltható jövedelme az adósnak-, jelzálog is bejegyeztethető az érintett tulajdonos lakására.

7. Árverés

Ha már végképp semmi nem segít, a tartozással terhelt lakás árverésre bocsátható.

A társasházi tulajdon tehát kötelezettségekkel jár. Aki elmulasztja a közös költség fizetését, akár a lakását is elveszítheti. Egy jó közös képviselő ismeri a folyamatot, és általában nincs szüksége arra, hogy ilyen drasztikus lépésekhez folyamodjon. A tulajdonosok számára viszont megnyugtató, hogy így vagy úgy, de végül behajtható a kiesett összeg. 

Lakásvásárláson gondolkodik, és szeretné elkerülni a későbbi váratlan költségeket? Sajátítsa el a legfőbb tudnivalókat az ingatlan adásvétel workshopon. Jelentkezzen még ma.>>>